老舊小區(qū)改造是增進民生福祉的一項重點工作。近年來，從中央到地方，相關(guān)部門紛紛出臺了一系列推進老舊小區(qū)改造工作的政策，各地物業(yè)服務(wù)企業(yè)也紛紛行動起來，積極參與老舊小區(qū)改造工作。
尤其是2022年以來，國內(nèi)多地政府加快老舊小區(qū)改造步伐，并開始引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)對老舊小區(qū)進行管理，而許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)也抓住市場機遇，提出老舊小區(qū)管理戰(zhàn)略，搶占老舊小區(qū)市場藍(lán)海，為老舊小區(qū)提供高品質(zhì)的專業(yè)物業(yè)服務(wù)。本文系統(tǒng)梳理回顧近年來從中央到地方各級政府出臺的老舊小區(qū)改造的相關(guān)政策及其主要內(nèi)容，分析行業(yè)在老舊小區(qū)改造前后面臨的機遇，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)主動抓住機遇加快發(fā)展，并盤點了部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與老舊小區(qū)改造工作所取得的成績。關(guān)于老舊小區(qū)改造的相關(guān)政策2020年4月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造列入各級政府工作日程。此后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳先后頒布了一系列城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策機制清單，分別是：2020年12月15日，頒布了《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策機制清單(第一批)》;2021年1月29日，頒布了《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策機制清單(第二批)》;2021年05月11日，頒布了《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策機制清單(第三批)》;2021年11月17日，頒布了《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策機制清單(第四批)》。2021年12月14日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、國家發(fā)展改革委辦公廳、財政部辦公廳聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進一步明確城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作要求的通知》及附件《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作衡量標(biāo)準(zhǔn)》。2021年12月17日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳頒布了《完整居住社區(qū)建設(shè)指南》，明確了老舊小區(qū)改造功能對應(yīng)模塊及詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)。近一年來，各省市住建主管部門陸續(xù)頒布了《城市更新辦法》，主要包括五個部分：加強基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)，提升城市服務(wù)水平；調(diào)整和完善區(qū)域功能布局，優(yōu)化城市空間格局；提升城市居住品質(zhì)，改善城市人居環(huán)境；加強歷史文化保護，塑造城市特色風(fēng)貌；創(chuàng)新社會治理，增強城市安全韌性。在《城市更新辦法》里，著重提到了對公共配套的補缺、微基建、15分鐘生活圈微投入。在物業(yè)管理方面，《城市更新辦法》則提出黨建引領(lǐng)、社文共創(chuàng)、智慧信息平臺建設(shè)，物業(yè)運營要向養(yǎng)老、托幼、家政等領(lǐng)域延伸，促進由物的管理向人的服務(wù)轉(zhuǎn)型升級，做好基礎(chǔ)服務(wù)的同時，要創(chuàng)造更多定制化產(chǎn)品和個性化服務(wù)，滿足業(yè)主不同需求。目前，國內(nèi)出臺的政策不僅涉及老舊小區(qū)的改造，而且也有部分地方的政策已經(jīng)涉及將老舊小區(qū)納入基層社區(qū)治理。如，2017年5月，湖北省武漢市印發(fā)《關(guān)于實施“紅色引擎工程”推動基層治理體系和治理能力現(xiàn)代化的意見》，緊扣黨建引領(lǐng)基層社會治理創(chuàng)新主題，強調(diào)重塑黨的政治色彩，突出“八個紅色”重點內(nèi)容，包括強化“紅色引領(lǐng)”、培育“紅色頭雁”、激活“紅色細(xì)胞”、建設(shè)“紅色陣地”、打造“紅色物業(yè)”、繁榮“紅色文化”、掀起“紅色旋風(fēng)”、用好“紅色基金”，并提出10個方面30條具體任務(wù)和措施。老舊小區(qū)改造前后的行業(yè)機遇老舊小區(qū)由于建成年代久遠(yuǎn)，普遍存在設(shè)施老化、配套不足等問題，無法滿足業(yè)主的美好生活向往，因此，各地也紛紛在政策的指導(dǎo)下加快老舊小區(qū)改造工作的步伐。這是一項非常龐大的工程。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部初步統(tǒng)計，全國老舊小區(qū)有17萬個，涉及居民4200萬戶，總建筑面積達(dá)到40億平方米。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，大規(guī)模開展老舊小區(qū)改造不僅是一項極大的政策利好，也是一項重要機遇。具體體現(xiàn)在以下幾個方面：逐漸明朗的政策趨勢各地政府在對老舊小區(qū)改造后，均不同程度地削減了對其日常維護的財政投入，其共建、共享、共治目標(biāo)體現(xiàn)出“人民小區(qū)人民管”的決心。老舊小區(qū)改造的相關(guān)政策中也明確指出老舊小區(qū)改造后應(yīng)有專業(yè)的物業(yè)管理，釋放了政府希望通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)對老舊小區(qū)硬件生命周期進行延長的信號?？紤]到目前國內(nèi)巨大的存量物業(yè)市場，可以預(yù)見，老舊小區(qū)將是國內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未來重要的市場板塊。明確了要實施紅色物業(yè)管理模式多地在老舊小區(qū)改造過程中均明確提出要實施紅色物業(yè)管理模式。發(fā)展紅色物業(yè)，是地方政府在基層社區(qū)管理領(lǐng)域富有智慧的體現(xiàn)，同時也是一項具有開創(chuàng)性和挑戰(zhàn)性的工作。而國內(nèi)許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)合項目具體情況，已經(jīng)在管項目內(nèi)形成了一套適應(yīng)基層社區(qū)需要的紅色物業(yè)管理模式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管老舊小區(qū)后完全可以借助成熟的紅色物業(yè)經(jīng)驗或模式快速介入老舊小區(qū)管理，并通過紅色物業(yè)模式的實施取得政府、業(yè)主以及其他相關(guān)各方普遍滿意的結(jié)果。老舊小區(qū)新配套、新要求的出現(xiàn)傳統(tǒng)的物業(yè)管理只要做好維持社區(qū)基礎(chǔ)運轉(zhuǎn)的“兩保一維”就可以了，但對于改造后的老舊小區(qū)來說，只提供“兩保一維”服務(wù)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法達(dá)到及滿足業(yè)主需求的。目前，多地在老舊小區(qū)改造過程中都對低樓層電梯安裝、立體停車庫建造、社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)食堂、社區(qū)經(jīng)營、社區(qū)便民等硬件配置提出要求，這對物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，既是挑戰(zhàn)，也是機遇。因為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果能夠承接及運營好停車管理、社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)食堂、社區(qū)經(jīng)營、社區(qū)便民等多種經(jīng)營項目，將會為企業(yè)帶來一筆另外的收入。通過滿足居民需求收獲業(yè)主認(rèn)可老舊小區(qū)改造完成后，越來越多的老舊小區(qū)居民盼望著居住環(huán)境的改善提升，不過即便基礎(chǔ)硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到了，但軟性服務(wù)在原有工作模式下仍會由于各種原因而無法滿足居民需求。但是，專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的客戶服務(wù)體系卻能填補其缺漏，尤其是在“紅色物業(yè)引擎”的指引下，社區(qū)、居民、物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方聯(lián)動，可以實現(xiàn)共治共建共享。在具體工作上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要始終堅持“黨建引領(lǐng)”這一鮮明主線，彰顯“紅”的特色，體現(xiàn)“治”的成效，以街道社區(qū)黨組織為核心，整合服務(wù)資源、集聚服務(wù)力量、健全服務(wù)機制，著力解決好居民群眾反映突出的物業(yè)服務(wù)問題，從而收獲居民認(rèn)可。助力構(gòu)建自循環(huán)體系老舊小區(qū)改造的政策出發(fā)點是通過政府投入，改善居民生活環(huán)境，引入專業(yè)化物業(yè)管理延長建筑物生命周期，通過社會資本運營公共資產(chǎn)，在企業(yè)盈利的同時補充小區(qū)維修基金、豐富居民精神生活、脫離政府補貼，達(dá)到“自循環(huán)”目標(biāo)。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)多數(shù)都采取自負(fù)盈虧的市場化運營體制，在助力老舊小區(qū)建立自循環(huán)體系方面積累了豐富的經(jīng)驗，也具有無可比擬的優(yōu)勢。參與老舊小區(qū)改造所取得的成績2022年，全國計劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.1萬個、840萬戶。經(jīng)匯總各地統(tǒng)計上報數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2022年1-8月份，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)4.83萬個、799萬戶，按小區(qū)數(shù)計，占年度目標(biāo)任務(wù)的94.4%。其中，湖北、廣東、內(nèi)蒙古、貴州、山西、山東、河北、江蘇、青海、江西等10個省份新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)數(shù)完成年度計劃任務(wù)。頭部企業(yè)提出老舊小區(qū)管理戰(zhàn)略近兩年來，許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)受房地產(chǎn)調(diào)控影響，承接新建項目數(shù)量日益減少，其發(fā)展戰(zhàn)略導(dǎo)向亦發(fā)生了重大變化，均在積極尋求發(fā)展戰(zhàn)略及運營策略的改變與突破，以便更好地求生存、謀發(fā)展。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)從熱衷于接管新建住宅轉(zhuǎn)向重視老舊小區(qū)以及商業(yè)寫字樓、行政辦公樓、產(chǎn)業(yè)園、醫(yī)院、學(xué)校、市政設(shè)施等非住宅業(yè)態(tài)，且將老舊小區(qū)、非住宅業(yè)態(tài)的管理與服務(wù)逐步體系化，并形成高質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系。目前，邁入老舊小區(qū)業(yè)態(tài)賽道的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對老舊小區(qū)的管理與服務(wù)都提出了精準(zhǔn)的戰(zhàn)略目標(biāo)及落地化標(biāo)準(zhǔn)，譬如：
2020年12月15日，頒布了《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策機制清單(第一批)》;
2021年1月29日，頒布了《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策機制清單(第二批)》;
2021年05月11日，頒布了《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策機制清單(第三批)》;
2021年11月17日，頒布了《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策機制清單(第四批)》。
多地引入專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理老舊小區(qū)在一系列政策利好的作用以及各方的努力之下，目前，多地政府紛紛開始引入專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)來管理老舊小區(qū)。上海閔行區(qū)由純國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接老舊小區(qū)，打造生態(tài)家居的現(xiàn)代化主城區(qū)，實現(xiàn)黨建領(lǐng)航、紅色物業(yè)、基層黨建與社區(qū)治理有機結(jié)合，社區(qū)、業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方聯(lián)動，全覆蓋推廣黨建引領(lǐng)工作機制，在居民區(qū)黨組織的統(tǒng)籌領(lǐng)導(dǎo)下，進一步完善“三駕馬車”的運行協(xié)調(diào)、平臺載體和保障體系，更精準(zhǔn)地確定行業(yè)定位，發(fā)揮好溝通、組織、監(jiān)督等作用，拉動居委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)同向發(fā)力，同頻共振，同軸運轉(zhuǎn)。北京勁松社區(qū)在老舊小區(qū)改造過程中認(rèn)為，改造是規(guī)劃建造行為，物業(yè)管理是經(jīng)營行為，因此，老舊小區(qū)改造要引入社會資本，將老舊小區(qū)改造與物業(yè)管理融為一體，在前期介入中代入以人為本的規(guī)劃設(shè)計理念，實現(xiàn)改、建、運營結(jié)合，確保后期負(fù)責(zé)運營物業(yè)服務(wù)的企業(yè)可以通過政策扶持、物業(yè)費和停車費收取以及授權(quán)對公共空間進行改建改造，形成盈利空間。海口、成都等地試點開展老舊小區(qū)物業(yè)管理，突出以業(yè)主為主體，由業(yè)主按月或定期繳納物業(yè)費和公共經(jīng)費，財務(wù)、賬務(wù)雙公開，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以計提固定酬金。山東濰坊、曲阜等地對有條件實行市場化物業(yè)管理的老舊小區(qū)，積極引入專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理，同時指導(dǎo)街道領(lǐng)辦公益性物業(yè)服務(wù)企業(yè)，依法依規(guī)接管無物業(yè)管理小區(qū)，根據(jù)老舊居民小區(qū)需求提供保潔、保安、維修等基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)，進一步提高老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)覆蓋率，通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)的長效運營，從根本上解決“前改后亂”等老舊小區(qū)改造過程中可能存在的痛點問題。湖北武漢市江漢區(qū)探索“市政一體化業(yè)務(wù)+老舊小區(qū)物業(yè)管理”模式，打破了傳統(tǒng)老舊小區(qū)的管理紅線，將城市空間整合服務(wù)延伸至老舊小區(qū)單元門前，通過“政府出一點，老百姓給一點，經(jīng)營補一點”的方式，用市政投入和公共資源經(jīng)營的收入來維持老舊設(shè)施運營，破解老舊小區(qū)管理資金不足的難題。綜上所述，在老舊小區(qū)改造前后均涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)。如何運用“紅色引擎”“三方聯(lián)動”等機制達(dá)到共建、共治、共享的目標(biāo)，如何將“改、建、運營”一體化融合，各地政府、物業(yè)服務(wù)企業(yè)一直在積極地探索和實踐，且取得了階段性的成果，即：堅持以黨建引領(lǐng)為旗幟，沿著國家“放管服”的實施路徑，用專業(yè)化物業(yè)管理沉淀，打開企業(yè)治理領(lǐng)域大門，在此良好的開端下，逐步向城市管理運營與投建管一體化模式發(fā)展，培養(yǎng)及提高居民物業(yè)服務(wù)商品化意識，最終形成黨建引領(lǐng)、政府主導(dǎo)、多方共治、企業(yè)服務(wù)的良性循環(huán)，共同打造共建共治共享的治理生態(tài)圈，不斷增進民生福祉。
來源：《中國物業(yè)管理》
2023.04.19
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